הלקוח בבנייה הוא הגדרה, אחריות ופונקציות

תפקידו הנוכחי של הלקוח כדמות מסוג מסוים בבנייה מוסדר על ידי מסמכי רגולציה. הלקוח בבנייה הוא האדם המנהל את התהליך. על פי המאפיינים האופייניים של הפעילות והפונקציות, ניתן להשוות אותה למפתח, ומבחינת היקף העבודה שבוצעה - למשקיע או לקבלן כללי. בחוק האזרחי קיימת הוראה מיוחדת על הלקוח במהלך הבנייה, המפרטת את יעדי המוריש, וכן עונשים שנקבעו בניגוד לחוק.

המונח והגדרתו

הלקוח יכול להיות ישות משפטית כאדם פרטי שהמשקיעים נתנו לו את הסמכות ליישם את הפרויקט. לקוח בבנייה הוא ישות המנהלת את הבנייה שהופקדה עליו.

פעילות הקבלנים והיחסים בין כל המעוניינים מאורגנים על ידי הלקוח. זה יכול לפעול גם בשם המשקיע וגם מטעם היזם. העבודה מכוונת למלא את כל נקודות תיעוד הפרויקט, להסדיר את התקדמות הבנייה, כמו גם עונשים הנדסיים.

יחסים בין משקיע ללקוח

את פונקציות הלקוח בבנייה ניתן לבצע על ידי מי שמשקיע בבנייה, וזה שמתנהג כלקוח. ניתן לזהות או לשתף את שתי ההגדרות הללו. משקיעים הם אנשים שמושכים את הכסף שלהם או של אנשים אחרים לפרויקט. גורם זה הוא ההבדל העיקרי בין מושגי הלקוח והמשקיע. מי שמתנהג כשכיר ובתהליך ביצוע פרויקט, מקבל את הסמכות לנהל את הבנייה. יחד עם זאת, הם מוקנים לזכויות להשקעות הון בבעלות ולהשתמש בהם במהלך תקופת סמכויותיהם, הקבועה בחוזה. כאשר הופרים סעיפי ההסכם על ידי המשקיע, זכות הלקוח להשהות את מילוי התחייבויותיו.

אישורי היזם

לתקופת הביצוע של פרויקט הבנייה, לבונה יש אחריות מסוימת מצד הלקוח. כל החובות מוגדרים בחוזה. תפקידו של הלקוח והמפתח יכול להתבצע על ידי אדם אחד. על מנת שיתועדו הפונקציות המשולבות של הלקוח בבנייה, הלקוח צריך להיות ישות משפטית, להיות בעל הזכות להיות בעלים או להיות דייר של המקרקעין. ובנוסף הסמכות לקבל החלטות על יישום תוכנית הבנייה. זו הדרך היחידה לקבל אישור ל:

• בניין;
• הפעלת המבנה;
• רישום בעלות.

על פי הקוד האזרחי, אחת הדרישות הבסיסיות של הלקוחות להקמת מתקנים היא מתן מגרש קרקע בזמן.

קשר עסקי עם המעצב

הלקוח הוא אדם שמתכוון לבצע עבודות בנייה או שיקום של חפץ אדריכלי מסוים. במקרה זה, הוא צריך לבצע פרויקט על פי המשימה לתכנון אדריכלי על ידי אדריכל בעל רישיון. הלקוח יכול לפנות למומחה ספציפי או להכריז על בחירת המעצבים בהגדרת המפרט הטכני. עליו לסכם חוזה עם המעצב הכללי שתפקידו לאחר מכן למשוך קבלני משנה. ראוי לציין כי נושאי קבלת האישור והרשאות קשורות אחרות עבור סקרים ועבודות תכנון הינן באחריות הלקוח.

לקוח וקבלן בבנייה

כריתת חוזה עם הקבלן הכללי לביצוע עבודות בנייה אינה פעולה מתוכננת נדירה על ידי הלקוח, המחייבת את השליטה בו זמנית על קבלני המשנה. תכנית מקובלת כזו לא תמיד מספקת את הלקוח עקב העובדה כי בתחילה אין לו את המידע הדרוש לגבי מי שיהיה מעורב בבנייה כתוצאה מכך - יכולים להיות קבלני משנה רבים. על מנת לצמצם את הסבירות לבורות שכזו, החוזה עם הקבלן הכללי קובע כסעיף נפרד כי עליו לבצע את המפתח והעבודה הבסיסית ביותר (המצוינת על ידי רישום) באופן אישי. כך, אין לקבלן הכללי את הזכות להעביר חלק משמעותי מעבודות הבנייה לקבלן המשנה.

בפועל, אי עמידה בלוחות הזמנים לעבודה אפילו לא חשובה לכאורה עלול לשבש את לוח הזמנים. לעתים קרובות, על מנת להיות בטוח בקבלן הכללי, בונה הבית מתאם את רשימות קבלני המשנה. בגישה זו הוא מאשר לראשונה את קבלני המשנה בכתב.

זה יכול לקרות:

1. מקיף: הקבלן הכללי מציג את מועמדותו למתן הצעות מחיר, מספק רשימה של קבלני משנה שיעבדו על הפרויקט. לפיכך, הלקוח מודע בתחילה למי שיבצע את העבודה ועושה בחירה מושכלת.
2. לוקליזציה: במהלך העבודה מוסכמים מועמדים פוטנציאליים לתפקיד קבלן משנה.

בבחירת האפשרות השנייה, מומלץ לאשר את קבלן המשנה לפני חתימת החוזה. אם הדבר לא נעשה, הלקוח אינו אחראי לסירובו החד צדדי של הקבלן הכללי לעבוד עם קבלן המשנה, וכל האחריות תעמוד על הקבלן הראשי.

קבלן קבלן משנה ישירות

לקוח בבנייה הוא אדם הזכות למשוך קבלן משנה שיעקוף את הקבלן הכללי. ניתן לחתום על הסכמים לעבודה ספציפית. עם התפתחות יחסים זו הצדדים אחראים זה לזה על קיום כל סעיפי החוזה, לרבות תשלום ישירות. אך לא כל בנייה יכולה להתבצע בדרך זו. לפרויקטים מסוימים יש פרטים משלהם, אשר אינו מאפשר לצאת מהמתכונת "הקלאסית" המקובלת של מערכת היחסים בין הלקוח, הקבלן הכללי וקבלן המשנה.

תפקיד הלקוח באספקת ציוד

עבודה כלקוח בבנייה היא בניית מערכות יחסים נכונות ומועילות הדדית עם ספקים. בעבר, השתמשו בקשרים סטנדרטיים, כיום, עם התפתחות הטכנולוגיה, צמיחת צרכים מסוימים ורמת דרישות, שני דגמים נפוצים:

1. צר, בו הלקוח משויך רק לספקי ציוד. מי שמספק מלאי, מבנים וחומרי גלם חותם על חוזה ישירות עם קבלנים.
2. מורחב - הוא מערכת יחסים בה הלקוח יכול להחליט באופן חלקי על רכישת חומרי גלם לבנייה. במקרים כאלה, ספקים עובדים ישירות מול הלקוח, קבלני משנה וקבלנים כלליים.

בשני המצבים, הקוד האזרחי מעניק את הזכות לקבלן בניה פרטי וציבורי לשלוט באיכות החומרים שרכש הקבלן. תהליך כזה מצריך תיאום מורכב של פעולות, אך כתוצאה מפיקוח מתמיד וחוזי מכירה חתומים עם ספקים, שם נכתבים כל הניואנסים האפשריים של מערכות יחסים, הם יתרמו ליישום עבודות הבנייה בזמן.

אחריות לקוחות

על מנת שכל שלבי תהליך הבנייה יעבדו בצורה חלקה, עליכם לקבל מושג לגבי הפונקציות של הלקוח הטכני בבנייה, אשר נוצרים בהתאם לשלבי העבודה:

1. הכנת פרויקט ראשוני. זה כולל פיתוח תוכנית עסקית, תיאום וקבלת כל האישורים הנדרשים, עיבוד נתונים זמינים לצורך גיבוש תיעוד פרויקט, מכרז, חתימת חוזים עם קבלני משנה, פתרון בעיות מול המשקיעים, ניתוח סיכונים ובחירת חברת ביטוח.

   

2. הכנת כל המרכיבים הדרושים באתר הבנייה. זה עשוי לכלול בחירת השטח להקמת הבניין, קבלת אישור מהרשויות הרלוונטיות, גיבוש תיעוד, תיאום משאבים ותקשורת, בחירת אנשים אחראיים, יצירת בסיס גאודטי, התפלגות דרכים, ארגון מקום מיוחד להסרת אדמה, משא ומתן על הריסת מבנה רעוע קיים שנבדק. אתר, חישוב ערך שיורי, בקרה על מצב הבניינים הממוקמים בסמוך למבנה פוטנציאלי.
3. שליטה על תהליך הבנייה. זוהי הצהרה של אנשים אחראיים וארגונים מורשים מטעם הלקוח, אשר יפקחו על איכות הציוד, המבנים, החומרים. רק אנשים קבועים מורשים וכתובים יכולים להשעות את הבנייה, לבצע עבודות בסכנה מוגברת, לקחת את הבניין, חומרים באיזון, לאשר לוחות זמנים לעבודה, לשמר את המתקן, להתמודד עם תיעוד הזמנת הבנייה, לשלוט על זמינות הרישיונות והתעודות לקבלנים.

לקוח בבנייה הוא אדם מורשה אשר אחראי למשקיע לא רק על ציות לכל התיעוד, אלא גם על ביצוע הביצוע בזמן.

מימון חשבונאות

בתהליך הבנייה אסור לשכוח את הצד החשבונאי, שהוא פתיחת חשבון בנק, ניתוח כספים שהושקעו, בקרת תזמון התשלומים (ביניים, פיצויים, בונוס, מקדמה וצורות חישוב אחרות), ניהול חשבונאות תפעולית וסטטיסטית, השוואת כספים ועלויות מושקעות, ארגון ביקורת ודיווח למשקיעים.

בתהליך זה האחריות של ניהול הלקוח לבניית הון נקבעת על ידי פרויקט ספציפי ומתועדת בהסכמים.

בעבודת הלקוח, חשוב להפריד בין תפקידי הקבלן והבקר, כמו גם לעמוד בכל הזכויות והתפקידים הציבוריים והבלתי כתובים.

רשימת הסמכויות

ללקוח הזכות:

• שמירה על האינטרסים של המשקיע בגופים ממלכתיים ובפרטיים, כמו גם בשירותי פיקוח אחרים;
• הופעה בבית המשפט על ידי התובע או הנתבע מטעם המשקיע;
• קבלת מסקנה לגבי ציות לנורמות המבנה;
• קבלת צו לבנייה לצרכים ממלכתיים ומסחריים;
• בחירת קבלנים וקבלני משנה, כריתת הסכם עימם;
• סילוק כספים ומשאבים שהוקצו למשקיע;
• אישור תיעוד עבודה;
• אישור אומדנים בהתחשב בתמחור;
• פיקוח על בקרת האיכות של ציוד, חומרים, מבנים;
• קבלת החלטות על עמידה במבנה המוגמר בכל התקנים והדרישות;
• קבלת המתקן והפעלתו;
• העברת האובייקט שהושלם למשקיע;
• קבלת החלטות על שימור הבנייה;
• שליטה בתהליך הבנייה, בפעילות הקבלן והספק.

בקרת איכות

לקוח בבנייה הוא אדם שממלא 2 משימות בעבודתו:

1. הטמעת TK, על סמך התיעוד הטכני שלהם.
2. מניעת הסמכת המבנה העתידי כמבנה בלתי מורשה.

על הלקוח לפקח על טעויות אפשריות של הקבלן ולציין בפניו את הליקויים שנמצאו. אחרת, בעתיד הוא יאבד את הזכות להתייחס לחסרונות אלה בסוגיות מעורערות.

הלקוח הוא מנהל תהליך הבנייה. הוא יכול לפעול בו זמנית כמשקיע, כמו גם כקבלן. כדי לא להעלות שאלות לגבי קיום כל הזכויות והחובות, מומלץ לתעד הכל בחוזים והסכמים.